امروز شورای عالی معماری و شهرسازی بسته‌ای را در خصوص تسهیل و افزایش جذابیت ساخت‌وساز در بافت فرسوده تصویب کرد. این طرح چند نکته ویژه دارد. اول این که خانه‌های بافت فرسوده می‌توانند تا دو طبقه تراکم بیشتر از میزان مصوب ساخت‌وساز داشته باشند. همچنین الزام پارکینگ برای تمام واحدها برداشته شده و تعداد پارکینگ مورد نیاز می‌تواند تا ۰.۷۵ تعداد واحدهای ساختمان باشد. نکته جالب دیگر این مصوبه این است که بالکن و تراس جزو زیربنا محسوب نمی‌شود.

طبق آمارها حدود یک چهارم جمعیت تهران در بافت فرسوده ساکن است. این بافت عمدتا در محدوده مرکز تا جنوب شهر است. یعنی محدوده‌ای از پایتخت که بیشترین تقاضای مصرفی دارد. با وجود این تقاضای بالا برای خرید خانه‌های قیمت مناسب در این مناطق، طی سال‌های اخیر که ساخت‌وساز کم‌صرفه شده، عرضه ملک در این محلات به حداقل رسیده و معدود سازندگانی هم که هنوز فعالند عمدتا در مناطق بالاتر از متوسط و شمالی تهران ساخت‌وساز می‌کنند. به این ترتیب انبوه تقاضا در نیمه جنوبی پایتخت باعث شده تا این مناطق که مسکن مقرون به‌صرفه دارند هم با سرعت بالایی در مسیر صعود قیمتی قرار بگیرند و زندگی برای شهروندان پایتخت سخت‌تر شود.

در این طرح اما به چند طریق تلاش شده تا جذابیت ساخت‌وساز در مناطق فرسوده تهران احیا شود. نخست این که قوانین ساخت ریزمتراژها تسهیا شده و می‌توان امیدوار بود که آپارتمان‌های کوچک در تهران هم پدیدار شوند. از طرفی دیگر با افزایش تراکم هم سود سازنده بیشتر می‌شود و فعالیت در این مناطق برایش جذاب‌تر می‌شود و هم با افزایش عرضه، بخشی از تقاضا پاسخ داده خواهد شد. البته نقدهایی جدی هم به این طرح وارد است. به عنوان مثال کاهش تعداد پارکینگ آن هم در بافت فرسوده تهران با کوچه‌های باریک احتمالا می‌تواند ترافیک را افزایش دهد. از جهتی دیگر تراکم جمعیت در این مناطق بیش از ۳ برابر دیگر مناطق تهران است حال با افزایش تراکم فروشی در این محلات، قطعا اوضاع از این هم بدتر می‌شود. با توجه به همین مسائل در «فردای اقتصاد» با سعید ایزدی، معاون سابق وزارت راه‌وشهرسازی، گفت‌وگویی کرده‌ایم تا این طرح را با دقت بیشتری بررسی کنیم.

تهران توان ندارد

وقتی از معاون سابق وزارت راه در خصوص نکات مثبت این طرح می‌پرسیم، پاسخ می‌دهد: «ما سال‌ها تلاشمان این بود که سیاستگذار چه شهرداری و چه دولت از ساخت‌وساز بیرون رود و در عوض تلاش کند از طریق ایجاد مشوق‌هایی بخش خصوصی را ترغیب به سرمایه‌گذاری کند. در این طرح، می‌توان انتظار داشت که چنین اتفاقی رخ دهد و بخش خصوصی خودش برای سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه مسکن در این محلات تلاش کند.»

وی اما در پاسخ به این سوال که آیا چنین طرح‌هایی می‌تواند کیفیت زندگی شهروندان این نواحی را بیشتر کند، می‌گوید: «در حال حاضر بحث اصلی شهر تهران این است که ظرفیتی برای افزایش بار جمعیتی ندارد و افزایش یک میلیونی تعداد خانه‌ها، مشکلات زیادی برای تهران ایجاد می‌کند. این مانند اشتباهات دهه ۸۰ است که در دهه ۹۰ تلاش شد اصلاح شود و حال دوباره به آن‌ها عقب‌گرد داشته‌ایم.»

ایزدی ادامه می‌دهد: «ما تحقیقی روی مناطقی که به این شکل نوسازی شدند مانند خانی‌آباد، نواب و خوب‌بخت انجام دادیم. با این بارگزاری‌ها کیفیت زندگی در این مناطق کاهش یافته است و مناطقی برای بروز مشکلات اجتماعی و بحران‌های جدید ایجاد شده است.»

برنامه‌های شکست‌خورده برای نوسازی

اما این طرح نکات مثبتی هم داشته است. همانطور که بالاتر گفته شد، آپارتمان‌های ریزمتراژ یکی از مهم‌ترین نیازهای حال حاضر پایتخت است. این در شرایطی است که متوسط متراژ خانه‌هایی که در تهران ساخته می‌شود به بیش از ۱۰۰ متر رسیده است. وی در پاسخ به این که عدم عرضه واحدهای ارزان‌قیمت و ریزمتراژ می‌تواند بر فشار به قیمت مسکن بی‌افزاید می‌گوید: «گاهی یادمان می‌رود برای چه کسی قرار است خانه بسازیم، در حال حاضر با وجود این که گروه بزرگی از مردم نیازمند مسکن هستند تعداد زیادی خانه خالی داریم که نشان‌دهنده این است که مسکن با توجه به نیاز متقاضی ساخته نشده است. میزان اجاره‌نشینی در تهران به بیش از ۵۰ درصد رسیده است و تمام این‌ها نشان می‌دهد که برنامه‌های پیشین نتوانسته افراد متقاضی را خانه‌دار کند.» او در ادامه می‌گوید: «محله سیروس یا خوب‌بخت دو منطقه‌ای هستند که با ضوابط و دستور العمل‌های مختلفی نوسازی شدند، حال شما ببینید که چند درصد افراد این مناطق که مستاجر بوده‌اند خانه‌دار شده‌اند و چقدر این طرح‌ها موفق بوده است.»

چگونه باید تهران را نو کرد؟

ایزدی در خصوص این که پس چه کاری برای حل مشکلات بافت‌های فرسوده باید انجام داد می‌گوید: «روش پیشنهادی روش ساخت از طریق توسعه‌ای است. در محله جوادیه تهران این تجربه وجود دارد که بخش خصوصی از طریق جلب اعتماد مردم و تسهیلات بانک‌ها شروع به ساخت مسکن کرد که اتفاقا از کیفیت خوبی هم برخوردار بودند. این روشی است که در دنیا هم مرسوم است. این طرحی بود که در دولت قبلی به مجلس ارائه دادیم»

وی در پاسخ به این که پس چرا این طرح اجرایی نشد و باز به تراکم‌فروشی عقب‌گرد کرده‌ایم می‌گوید: «بانک مرکزی از مدل مالی توسعه‌گر نگران بود که باعث شود دوباره مسائلی مانند موسسات اعتباری در دهه ۸۰ ایجاد شود. مدل مالی توسعه‌گر به این صورت بود که یک سوم هزینه را خودش تامین می‌کرد، یک سوم را مردم و یک سوم را هم بانک‌ها که بانک مرکزی موافق نبود.» معاون سابق وزارت راه توضیح می‌دهد: «دومین دلیل هم عدم همکاری دولت و شهرداری بود که در آن زمان با هم زاویه داشتند و در این مسائل با هم همکاری نمی‌کردند.» البته نکته‌ای که باید توجه کرد این است که این راهکارها برخلاف طرح دولت که تلاش شده تا ساخت‌وساز را برای سازندگان جذاب کند، چندان بر افزایش جذابیت ساخت تاثیرگذار نیست و بیشتر بر مدل‌های تامین مالی تمرکز کرده است.

منبع: فردای اقتصاد